美國網路銷售房地產增速多少合適

Ⅰ 美國房產的發展趨勢是怎樣的

(1)市場持續復甦，房價繼續上漲

按照中國人的習慣，買房時的第一個問題就是房價會否上漲，答案是「會」。

在30份報告中，幾乎所有的機構都認為2017年美國房價將繼續上漲。

據美國最大的地產平台Zillow數據，2016年全美房價上漲了4.8%，並預測2017房價將上漲3.6%。

而全球最大的地產數據提供商Corelogic要樂觀一些，它預計房價將在2017年9月時，再上漲5.2%。

下圖是Zillow對110多位經濟學家和地產專家做的調查，對2016-2021年的美國房價做預測。其中紅色虛線為悲觀預測，認為美國未來5年房價將上漲10.2%；綠色虛線是樂觀預測，認為未來5年房價將上漲30.8%；兩者之間的黑色虛線，指預測的平均值，認為未來5年，美國房價將上漲21.4%。

即便是悲觀預測，美國房價也將在今年達到2007金融危機前的最高點，房價還有上漲空間嗎？

不要被表面數字蒙騙。CBS商業分析師施萊辛格認為，若算上通脹，10年前20萬美元的房子，如今要27.6萬。

這一觀點可由下圖驗證。下圖是美國現房中位價水平，藍線為歷年名義價格，紅線為經過2016年通脹水平調整後的房價，可知2007年的房價顯著高於2016年的水平，因此美國房價實際上離危機前的高位仍有距離，各大機構認為2017年上漲空間依然存在。

(2)獲得房屋抵押貸款更容易

2017年另一大變化，就是購房貸款將會放鬆，更多的人能夠達到購房門檻。美國地產網站Redfin認為，2017年房利美、房地美將提高貸款的封頂額度，讓買家能利用更多杠桿，買到價格更高的房屋。

美國抵押銀行家協會的可獲信貸指數，是衡量獲得抵押貸款難易程度的權威指標，指數越高，獲得貸款越容易，反之越難。

2016年11月，該指數已高達8年來最高值174.1，進入最容易獲得抵押貸款時期，許多大型金融機構也更願意為借款者提供房屋抵押貸款

當然，對於外國買家來說也是一大利好，目前一些國家限制外國人買房貸款，而美國卻敞開了抵押貸款的大門，無疑更利於投資者融資。

(3)抵押貸款利率將略有提高，月供變多

包括NAR,Zillow,MBA等多家機構都認為，2017年的30年期固定利率抵押貸款利率，將維持在4.5-5%，高於過去5年4%以下的水平。這意味著買一套房產，月供可能增加100多美元。

不過，房貸利率上升的影響或將如「毛毛雨」。第一，經濟狀況已較幾年前有所改善。與2013年相比，美國工作崗位增加700萬個，工資增長顯示出加速跡象；第二，抵押貸款數額擴大，更易獲得房貸。

因此，房貸利率小幅上行，難以澆滅買房需求。

(4)房屋交易活躍，流動性增強

據Redfin統計，2016年市場待售房屋的停留時間僅為52天，這是自2009年以來的最佳紀錄，並認為2017年將打破這一紀錄。

下圖的紅線，表示從開始搜索至交易完成，整個購房過程平均83天，比去年同期減少了7天；藍線表示在市場上待售的日期，為52天。兩條曲線都呈下降趨勢，說明房屋的流動性也在增加，且2017年將更好。

除了市場景氣之外，行業革新也是房屋流動性變強的動因之一。越來越多的買家對在線報價流程感興趣，使交易更快捷。

(5)Surban運動在美國如火如荼

如果閱讀美國大機構的預測，你一定會發現一個新詞「Surban」。該詞來自suburb（郊區）和urban（城市），指在城市的近郊，直接發展郊區（衛星城）市中心，完善城市功能的配套設施，並在城郊的市中心建造住房和社區。

未來，美國將更多地開發城郊地區內，靠近公交站的住宅社區，這一計劃也與特朗普的基建計劃吻合，促進郊區和衛星城市的發展。郊區將增添更多城市的設施，以便讓居民能在城市的核心部分以外，同樣享受生活、工作和休閑。

Surban生活方式，能讓人們通過便捷的交通（近公交站），享受城市的生活便利，也能以更低的價格受益於郊區更好的居住條件。約翰·伯恩斯咨詢公司預計，未來10年，近80%的住宅增長將出現在郊區。2010-2015年，71%的新住宅增長來自郊區，而城市地區到2025年的住宅增長，只有15%。

(6)住房供應增加，庫存仍緊張

近年來，美國房屋開工數量持續增加，一是應對居住需求，二是美國房屋建築協會（NAHB）的建築商感知指數顯示，建築商的信心已恢復到11年前的高點，全美開建的新房也逐年增多。

AR表示，雖然在建房屋數量增加了，但開工數仍只有正常速度的60%，房屋庫存在2017年依舊緊張。2016年9月底的房屋庫存總量增加了1.5%，有204萬套現房待售，但仍比去年同期水平低7%。

NAR認為2017年新房銷售將上漲10%。2016年542萬套的銷售成績，是近10年的新高。而二手房銷售將上升2%，從536萬套升至546萬套，這將是2006年以來的最好銷量（647萬），在2018年將上漲4%，達到569萬套。

即便房屋開工數將持續增加，但銷售依然旺盛，庫存緊張仍會是常態，將繼續推高房價。CoreLogic副首席經濟學家SamKhater認為房價繼續上行的主要原因，是供給有限和需求旺盛。

(7)建築成本繼續上漲，或進一步推升新房房價

2016年，美國深受建築工人短缺之痛，根據美國房屋建築協會（NAHB）的數據，建築行業現今約有20萬個職位缺口。包括TotalMortgage、Zillow、NAHB等在內的專業機構都認為，建築工短缺的趨勢仍將在2017年繼續。

在此情況下，建築商不得不支付給建築工支付更高的工資，而增加的人工成本。可以想見，由此產生的成本上漲，會被轉嫁給買家或投資者。

大家或許會聯想到特朗普表態過的嚴苛移民政策。若他嚴格執行驅趕非法移民的競選宣言，可能導致建築工人短期內大量缺口，進一步提高房屋建造成本。

(8)租金收益的漲幅變慢

許多機構指出，出租房屋供需將逐步達到平衡，且美國住房自有率近期出現拐點，更多人將擁有自己的住房，因而租金增長幅度將減緩。

美國城市土地研究所指出，未來三年公寓出租增長率將逐年放緩，2016-2018年的增長率分別為3.5%、3.0%、2.9%。

公寓租用需求減緩，使得租金漲幅降低。根據Zillow預測，雖然2017年多數大城市的租金將繼續增長，但增長率僅為1.7%，與2016年的增長率相當。

雖然過去幾年，許多地方的租金呈現兩位數增長，但近期租金的溫和增長顯示，建築商建造了更多公寓，使出租用房的供給趕上需求，以適應近40%選擇租房的美國人的居住需求。

(9)千禧一代將變成有房者，提高住房自有率提升。

令人意外的是，幾乎80%的報告都提及「千禧一代」（1982-2000出生）將成為2017年房地產市場上不可忽視的力量。更多的初次購房人群，也將促進地產市場景氣，推動房價上漲。

一方面，這一代人與父母同住的比例達到75年來最高的40%；另一方面，他們中年紀較大的人，也逐步達到32歲——全美首次購房的平均年齡。

他們中與父母居住比例雖高，短期內抑制了購房需求，但同樣能在短期內迸發出大量的首次買房需求。因為「千禧一代」崇尚獨立和自由，短期與父母同住只是過渡，最終他們還是會買房，並獨立居住。

根據NAR統計，現在全美有1500萬年輕人與父母同住，而十年前只有1000萬。2016年，61%的首次夠房人群為35歲以下的年輕人，「千禧一代」這批潛在的購房人群，將在2017年逐步爆發。

(10)房地產中介傭金將持續下降

西方國家進行房屋買賣時，都要通過中介機構和經紀人進行，所以傭金也成為投資時不可迴避的一筆花銷，它的變動直接意味著購房固定成本的高低。

隨著房地產經紀的替代業務變得越來越普遍，人們在2017年及未來，或將支付更少的傭金。2016年Redfin的調查顯示，大多數賣家支付給他們經紀人的傭金有所減少，同樣，幾乎有一半的買家也享受了傭金的折扣。這比2015年大幅增加，當時只有37%的買家獲得500美元以上的傭金優惠。

越來越多的創新公司出現，它們提供更省錢的方式來進行房屋買賣，更多的消費者採用這些省錢的方法。如若不然，也可以繼續通過傳統經紀服務，來買賣房屋，但投資人應該對所支付的傭金進行更多談判和議價。

Ⅱ 美國房屋銷售速度創記錄，美國人有多喜歡買房

從某種程度上來說，美國人其實並不喜歡買房，因為他們會更加喜歡投資。

作為一名普通消費者而言，我們一定要清楚的認識到：房屋的銷售新聞不一定都是真實新聞，更多的新聞只不過是房地產銷售的宣傳噱頭而已。

美國的房屋銷售速度創下了歷史記錄。

當美國推行寬松的貨幣政策以後，我們可以看到有很多美國人會把這筆錢用到房地產當中，美國的房價更是直線飆升，房地產的成交量也特別旺盛，已經創下了有史以來的歷史記錄。很多美國的房屋在掛牌銷售以後會被立刻搶走，有59%的房屋在掛牌兩周內就會售出。