① 銷售推廣計劃書
時光飛逝，時間在慢慢推演，前方等待著我們的是新的機遇和挑戰，現在就讓我們好好地規劃一下吧。那麼你真正懂得怎麼制定計劃嗎？下面是我為大家整理的銷售推廣計劃書，歡迎大家分享。
前 言
xx商業城項目是xx房地產開發公司開發的精品物業，將成帶巧為xx市北區的新型休閑地產商業的經典作品。
xx商業城座落於xx市城區北部的xx廣場旁，是xx地產開發公司的新建項目。本項目佔地7 000平方米，根據目前的建築型行孝設計建議方案，項目由三層裙樓（含負一層）和兩棟塔樓（分別高四層）組成，總建築面積約為15 000餘平方米，地下車庫及設備用房建築面積為1 500多平方米，商業裙樓建築面積約8 500平方米，塔樓建築面積約6 500餘平方米。項目總投資約1 800萬元。
經過前期的市場調研分析，本項目初步確定為現代化、多功能的休閑購物商城。根據這個初步設想，結合目前項目現狀，本銷售企業方案對本項目做了比較系統的市場定位及銷售可操作性分析，從銷售策劃的角度出發，對項目的整體形象包裝、銷售組織運行、市場推廣、廣告策略安排、銷售促進等方面都做了全局性和可操作性的論述。
一、項目銷售總體策略
銷售總體策略是仔細分析、科學劃分並准確切入目標市場，通過全方位地運用銷售策略，最大限度提升項目的附加價值，獲取項目的最大利潤，並全面樹立和提升企業形象及項目形象。概括本項目的銷售總體策略，可以簡述為「五個一」，即樹立一個新銳概念、倡導一個財富理念、提煉一個鮮明主題、啟動一個前衛市場、醞釀一場熱銷風暴。
二、項目銷售目標方針
根據本項目「五個一」的總體銷售策略，擬訂本項目的銷售目標方針如下，作為本項目銷售工作綱領的完善和充實。
1. 樹立一個新銳概念：休閑式購物商業。
2. 倡導一個財富理念：創投性商業、休閑式購物、穩定性回報。
3. 提煉一個鮮明主題：產權式商鋪、休閑式商業。
4. 啟動一個前衛市場：崇尚「創投性商業、休閑式購物」，摒棄傳統商業的.純購物環境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個性的消費群體，讓其體驗到休閑模式的商業環境，購物主題明確。
5. 醞釀一場熱銷風暴：本項目將傳統商業行為上升為現代全新的休閑商業，力爭推動商業房地產市場開發的全新變革，避開傳統商業的競爭，在一個全新市場里掀起一場熱銷風暴。
三、銷售目標及目標分解
1. 銷售（招商）目標
2. 銷售目標分解
四、銷售階段計劃
根據項目的定位及施工進度計劃，將卜稿銷售工作分為四個階段，各階段工作重點如表8-5所示。
五、項目銷售時機及價格
為了更好地在後續銷售過程中充分體現總體銷售策略和達成目標方針的實現，綜合項目要素資源和銷售推廣傳播要素，結合項目定位，確定以下銷售時機及價格。
（一）項目入市時機及姿態
1、入市時機：根據規劃與工程進度以及銷售准備，在20xx年5月份房交會期間開盤（或20xx年9月），可以抓住20xx年春季房交會、五一國際勞動節等機會掀起第一個啟動高潮；在國慶節、20xx年秋季房交會、元旦等重要時期掀起新的銷售高潮。
2、入市姿態：以全市乃至西北地區「財富地產、休閑購物」形象登場，開創全新休閑商業投資經營理念。
（二）價格定位及價格策略
1、價格定位的原則：採用比價法和綜合平衡法。
2、價格定位：整個商業項目的銷售均價為3 580元/平方米，其中起價為3 328元/平方米，最高價為4 000元/平方米。
3、價格策略：採取「低開高走」型平價策略，開盤後半年作為第一階段的價格調整（略升），均價為3380元/m2，尾盤銷售變相略降。
六、宣傳策略及媒介組合
（一）宣傳策略主題
1、個性特色：「xx商業城財富地產投資商業」是我市首家也是唯一一家將商業開發從「建造建築產品」上升到「營造全新休閑購物方式」，倡導「投資財富地產、獲取穩定回報」的投資理念。
2、區位交通：本項目地處xx廣場旁，地段絕佳，高尚居住區地標建築，交通便捷，是北部區域首選的理想商業地產投資環境。
3、增值潛力：處於政府規劃重點發展區域的核心區域，發展前景好，購置成本低，升值潛力大，是投資置業的首選。
（二）宣傳媒介組合
1、開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進行全新「財富投資，穩定回報」理念的深度挖掘，媒體主要以報紙為主，電視為輔。
2、開盤後的強勢推廣期：即項目銷售推廣的重要時期，宣傳媒介以「報紙、電視、戶外廣告牌三位一體」為主，配以相關雜志、直郵廣告等形式。
3、開盤後的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘為主，媒介選擇主要是電視和報紙，重點輔以論壇公關、促銷活動、項目招商說明會等形式。
一、營銷思路：
現代市場營銷學告訴我們，成功營銷=有效溝通。從目前公司各專賣店所處市場狀況看，由於縣級市場沒有平面媒介(報紙)，又缺乏強勢的空中媒介(電視)，因此，電視的品牌形象傳播優勢與報紙的品牌認知傳播優勢，均難以有效實現，這導致我們無法利用傳統的主流媒介去搭建與目標顧客群之間的溝通平台。
有鑒於此，本案擬綜合運用DM郵報、會員畫冊、終端促銷、廣場路演、珠寶專刊、簡訊廣告等傳播手段，通過階段性的市場營銷，尋求一套行之有效的地面推廣模式，在與我們目標顧客群實現有效、長期、互動的溝通同時，使我們的高空媒體廣告成功落地，達到空中媒體廣泛覆蓋，地面推廣精確制導，以逐步提升品牌在當地的認知度與影響力。
二、推廣時間：
20xx年10月—20xx年6月
三、推廣手段：
會員畫冊
(1)傳播渠道：部分會員定點直投，部分店堂目標發放。
(2)傳播思路：側重於品牌產品力的提升，並與目標顧客建立一對一互動平台，隨著溝通的深入，會員資料庫營銷逐步引入促銷信息發布、顧客信息反饋、個性化服務跟蹤及會員積分換禮、會員階段性回饋等內容。
(3)傳播階段：07年10月：復古款式推廣;12月：聖誕貨品推廣;08年1-2月：春節翡翠貨品推廣、情人節鑽石飾品推廣;3月：鑽石第5C推廣;4-5月：婚慶套裝推廣;6月：首飾文化推廣。
DM郵報
(1)傳播渠道：郵函直投，部分由員工組織發放。
(2)傳播思路：側重於品牌銷售力的提升，結合階段性商品促銷與貨品推廣，發布相關信息。同時，針對縣級市場媒介的弱勢，DM郵報能夠較為廣泛鎖定目標顧客群，擴大品牌的影響力，因此，也將作為我們在縣級市場的拓展利器。
(3)傳播特性：不同於會員畫冊，DM郵報更注重屬地性，可運用於我們各門店的單店行銷，因此，我們可根據各地市場不同，有針對性的制訂推廣內容。
(4)傳播階段：
12月：聖誕節貨品推廣、促銷信息，如皋店四周年慶;
08年1-2月：春節翡翠推廣、情人節鑽石推廣，靖江店、泰興店周年慶;
3月：鑽石第5C推廣;
4-5月：婚慶套裝推廣，儀征店兩周年慶;
6月：首飾文化推廣。
一、項目條件與地塊解析
1.1項目區位
南湖地王：本案位於徐州市北部賈汪區，南鄰賈汪區重點景觀小南湖，是由徐州市區進入賈汪城區的必經之處。四至范圍東到206國道，南到湖北青洪路，西至連接賈汪中心商業區的將軍大街，北至夏橋二路。總用地面積641370平方米，容積率1.3。所處區域為居住區規劃為主，處於快速發展中，小南湖已開發成水清靈秀的公園景觀，周邊正逐步建成一批檔次與居住環境較好的居住小區。
1.2地形地貌、對外交通、項目規模
地塊現狀為較為平整的空地，整體地勢比周邊道路略低，建築條件良好。項目總用地面積為641370㎡，總建築面積894000㎡，地上建築面積694000㎡，其中住宅584600㎡、商業及配套109400㎡，地下建築面積200000㎡。
1.3項目資源分析(賣點梳理)
地段價值——賈汪政府重點打造小南湖景觀區域，距離賈汪城區1.5公里
前景價值——徐賈快速通道於年底通車，城市副中心地位彰顯，區域成長前景欣欣向榮
生活價值——絕版小南湖景觀，花都公園、夏橋公園環繞，三個公園一個家，絕版公園生活地標
規劃價值——城南核心地段，高級社區配套，賈汪最高標准
生態價值——賈汪綠肺，自然、環境優越，養生、養老、休閑、放鬆好去處
投資價值——價值高地，價格窪地。項目位於賈汪重點打造的高尚生活區，升值潛力巨大
產品價值——高品質、戶型創新，功能強大的奢華產品補充賈汪豪宅市場不足
配套價值——小區內部規劃建有小學、幼兒園、商業中心等配套設施，南湖西側有高球場
規模價值——賈汪地王，高速發展區域大南湖、低密度、百萬平米規模大盤第一期
品牌價值——海峽地產成功開發徐州東南郡、曼喬世家項目，贏得良好的市場口碑
二、項目SWOT分析
2.1優勢分析
景觀優勢——項目被小南湖風景區，花都公園，夏橋公園環抱，絕版公園生活地標
區位優勢——城南核心，賈汪門戶，南湖高尚生活區，領銜全優生活
產品優勢——高貴的歐式建築，功能強大的創新產品，居住舒適度高
投資優勢——價值高地，價格窪地，升值潛力巨大
規劃優勢——政府將南湖打造為徐州都市圈生態型月光經濟區，會所高球場等高端配套將陸續到位
規模優勢——賈汪地王，地塊完整，徐州北部第一品質名盤
2.2劣勢分析
地塊產權——項目前期開發拖延，本案地塊上樹立著太湖明珠花園售樓處，產權歸屬有糾紛
項目認知——南湖在市場，海峽在賈汪，認知度不足。賈汪項目對市區客戶吸引力不足
賈汪市場——去化能力有限，且消費群沒有顯著增加，但區域樓盤供應量卻成倍放大
生活配套——片區環境的確美觀，缺乏必要生活配套，商業層級較低
地形地理——地塊是原韓橋煤礦塌陷地，建築條件不十分理想，且徐州市區的客戶對賈汪的項目抗性較大
片區環境——南湖市場認識度不足，四周被小工業區、城鎮居民吞噬，周邊產業不利於提升項目價值
投資周期——國家宏觀調控收緊，樓市處於淡市期間，投資周期相對較長
三、項目定位
原定位：一湖/一城/一世界徐州首席千畝濱湖生態社區
重新定位：城南核心/百萬平米/公園大城全徐州最具投資價值的別墅(階段)
3.1市場定位
既定目標:賈汪最牛——項目品牌和海峽賈汪品牌
底線目標:賈汪各個物業類型單價價格金字塔之頂
高目標:超越賈汪價格體系，成為片區規則制定者
3.3形象定位
總案：湖尚城
SLOGAN：發現你對生活的熱愛
城南核心/百萬平米/公園大城
以湖為核，劃地為疆，造就海峽湖尚城。千畝濱湖大盤，私享2900畝濕地公園，藏於南湖顯於世。田園景觀如詩畫般靜謐，這是一場寧靜對繁華的放逐。尚城生活，體悟湖居。傍晚時分，信步水雲間，雲在天，水在地，看天水一色。生活，從此在湖畔停泊。
高層：南湖觀瀾
SLOGAN：觀南湖，瞰天地
觀瀾，取自《孟子盡心上》「觀水有術，必觀其瀾」。中堅階層有其獨屬的格局視野，觀瀾是一種人生態度，隨心隨性，淡泊灑脫，透露幽居的生活情趣。推窗看湖，閑坐觀瀾，突出水岸生活意境。智者樂水，案名更具人文氣息。
洋房：南湖公館
SLOGAN：開啟湖居新時代
南湖幽地，公館人家。湖光漸，草木欣，歲月靜好。風雲對話的人，在這個靜靜的地方，用湖光和濤風招待客人，讓遠水的人羨慕。公館指城市上流人士居所，讓人從案名中一眼既可看出本案高貴、尊榮的建築品質和未來居住在這里的人群特徵。
別墅：南湖別苑
SLOGAN：名仕珍藏，湖韻別墅/湖上的柔軟時光
豪宅易得，別苑難求。在鳥語花香的境界里，或邀三五好友，或獨自一人，信步水雲間，品茗觀風望月，何等愜意。臨水而居，回歸自然，重拾湖夢。看青草香、山花艷、蝶飛舞，人會在不經意間被生命打動。別苑本意為帝王花園，案名古色古香。
四、推廣策略及費用預算
4.1推廣總綱(高打形象，做足圈層)
線上：初期為主做高形象，後期為輔形成聲音;線下：初期為輔細致鋪墊，後期為主做足圈層。通過一系列少而精的推廣，不斷地擴大項目的影響力，促進客戶來電來訪，加大客戶轉化率。
4.2分階段推廣主題
第一階段：亮相
20xx.12開工奠基
20xx.03徐州及賈汪體驗館開放
20xx.04春季房展會引導認知區位、資源價值，打生態牌，宜居南湖
第二階段：落地
20xx.05-20xx.07形象滲透，傳播銷售信息
20xx.05銷售中心開放
20xx.06樣板區開房
第三階段：開盤
20xx.08-品牌主張輸出，重構賈汪生活方式
20xx.08開盤
4.3活動方案
周周有活動，周周有主題，圍繞重大事件節點開展，吸納人氣，促進認籌;人氣、噱頭、蓄客同步進行，周密部署多種殺客戰略，詳盡每一個細節，全力提升客戶資源的利用;——「吃、喝、玩、樂、看、拿」
策略1：盡一切可能的找客戶湊人氣
策略2：有活動必有抽獎，以抽獎為噱頭吸引人氣
策略3：對活動時間的精準把握與靈活應變
4.3媒體策略及選擇
戶外為主媒，報紙、直郵、簡訊等其他子媒結合運用，執行從片區、自然資源的認同、項目認同到銷售信息發布的三大步驟
線上——戶外、報廣、網路、新媒體等事件爆破，形象確立，概念解構。
線下——渠道、簡訊、活動等事件炒作，全城熱議，圈層影響力展開。
項目理解
1、項目概況
位於世界經濟貿易港香港與走在經濟改革開放前沿廣州之間的深圳經濟特區上，地處水產資源豐富的大鵬灣畔，緊依著名旅遊區大梅沙，小梅沙，地理位置與旅遊資源得天獨厚，渾然天成。且酒店的檔次及服務為社會所公認，常年入住率穩定。
在新的經濟環境日新月異的發展趨勢下，發展商銳意改革，計劃把柄酒店的重要組成部分——客戶的產權分割出售，讓社會更多的人共同擁有雅蘭酒店之餘，邊享受雅蘭酒店的優質服務，輕松的度假，邊坐享年末酒店分配，更可進行投資保值或抄賣獲利等。
2、針對客戶群
①公司
②有長遠眼光之投資人士
③二次甚至三、四次置業作為度假用
④供薪白領階層
⑤退休人士
三、宣傳策略
①首先讓雅蘭酒店轟動亮相於廣州，讓社會各個階層了解深圳雅蘭酒店
②通過全媒發布讓社會各界人士了解本次銷售推廣模式是史無前例的大型活動
③利用項目本身的優勢支持，吸引更多的准客戶加入下一階段的深圳之行
④刺激更多的客戶形成購買行為
⑤讓本次的銷售推廣成為全稱熱門話題，引起媒體之抄作
以上五點為本項目的宣傳定位